杭州有苏、李两位书生，都入了北监，为了科举，来到京城。他们想着在这里参加科举更容易中榜。一到京城，发现离考试时间已经很近了，就赶忙在贡院旁边租了房子，想着这样参加考试方便，也就没再找别的住处。
然而京城的习俗，每到科举之年，靠近贡院的房子，房租贵得离谱，没有近十贯钱根本租不下来，而且物价也跟着飞涨。苏、李二人考完试一算，离放榜时间还早，在这儿住花费又太大，就商量着换个地方，等放榜消息。
有个浙江来的僧人，在京城落脚，还是他们的老乡，两人就托僧人帮忙找住处。僧人说：“东城外离城三里左右，有个白石精舍，那地方清净。二位要是想去，我先去帮你们打个招呼。”两人一听很高兴，就拜托僧人去办。僧人去了半天就回来了，苏、李二人也收拾好行李，跟着他去了。
到了白石精舍，只见松花瓣铺满小路，竹影映在半扇窗户上，确实是个清幽雅致的佛门好地方。他们选了东边走廊的一间屋子住下。僧人要回去的时候，小声叮嘱：“这儿偏僻荒凉，可别出去乱逛。一定记住！”说完就走了。
苏、李二人正为找到这么好的地方高兴，想着这下能好好游玩一番，僧人这话他们可不爱听，嘴上答应，心里却不当回事。第二天吃完饭，他们在寺里逛了一圈，就向其他僧人打听好玩的地方。僧人们都不吭声，只有一个年纪小的回答：“离这儿一里多地，有个留云观，还挺值得去看看的。你们去不去？”其他僧人都用愤怒的眼神瞪他，好像怪他多嘴，苏、李二人也不明白这是怎么回事。
午后，两人就请小僧人带他们去留云观。住持知道了，赶忙跑来对徒弟说：“你可别带两位相公去观后面，那可关乎性命啊！”苏生心里一惊，忙问为什么，小僧人只是笑，也不回答，还是带着他们往前走。在茂密的树林里转了好一会儿，才到地方。只见围墙都塌了，荆棘丛生。有三间房，看着像个大门，仔细一看，旧的匾额还在，正是之前说的留云观。
小僧人带着他们进去，里面古树半倒在地上，像一条条发怒的巨龙在草丛里翻腾。草有两尺多深，几乎没有路。他们摸索着往前走，到了台阶前，抬头一看，五间正殿，金碧辉煌的装饰都剥落了，门窗歪歪斜斜，里面空荡荡的，静悄悄的，一个人也没有。殿里的神像都狰狞恐怖，而且黑乎乎的，都看不清原本的样子。
苏、李二人转了一圈，忍不住笑起来，说：“这就是你说的好玩的地方？和你之前说的差太远了吧！”小僧人红着脸说：“好地方不在这儿，不过我师父交代过，不敢私自带二位进去。”两人又笑着说：“进去也不一定就好。要是你师父不在，就带我们去看看呗，也让我们见识见识。”小僧人想证明自已没说谎，就带着他们去了。
从殿后没走几步，就看到一扇门，小僧人推开门，眼前豁然开朗，像是到了另一个世界。只见花草繁茂，亭台楼阁若隐若现，还能听到潺潺的流水声，好像有池塘。两人很高兴，抬脚就要往前走，小僧人急忙拦住说：“在这儿远远看看就够了，再往里走就大祸临头了！”两人觉得他是胡说，刚要迈步，突然听到亭子里有人说话，声音像破瓦罐似的，大声问道：“哪家的傻小子，敢偷看我家院子？是想当小偷吗？”仔细一听，像是个壮年妇人的声音。两人吓得不轻，小僧人赶紧拉着他们说：“快走！狐夫人要作怪了，不能待在这儿！”两人吓得脸色发白，急忙转身，顺着原路匆匆跑了回去。
路上，两人问小僧人是怎么回事，小僧人回答：“这是某个贵人废弃的园子，被妖怪占了，一直封着不让进。要是狐夫人不在，还能进去逛逛。今天碰上她，可就完了。”两人听了，惊恐了好一会儿。回到住处，住持问：“你们去后花园了吗？”两人都不好意思承认，就隐瞒了。
晚上，两人和住持闲聊，到二更天才散。回去的时候，月光照满窗户，就没再找灯。进了屋，脱了衣服就上床睡觉。没想到住持突然来了，隔着窗户问：“二位白天出去游玩，要是听到什么，可一定要告诉我，别耽误了自已。”两人还是坚决说没有。住持这才走了。
两人躺在床上，笑着说：“这和尚怎么这么胆小？这世上就算有妖怪，还敢靠近我们这些准备考功名的人不成？”说完就睡着了。
苏生先醒了，感觉怀里暖乎乎、软绵绵的，好像抱着个娇柔的人。他还以为是李生，可李生平时不是爱开玩笑的人。伸手一摸，只觉肌肤光滑得抓不住，他一下子惊醒了。睁眼一看，竟然是个二十来岁的，两人正同睡在一个被窝里。苏生摇醒，质问她。只是说：“我来伺候你，问那么多干嘛？”苏生单身已久，没再多问，不一会儿，两人就翻云覆雨起来。
过了一会儿，苏生昏昏沉沉地睡过去了。睡梦中，他听到李生的呼喊声，觉得很奇怪。等醒来，怀里的美人早已不见踪影。他忙问李生为什么大惊小怪。李生说：“我刚睡醒，就闻到枕边有股女人的香气，好像有个女人和我一起睡。一看，还真是。我心里有点动摇，可又想到功名重要，而且也不知道这女人从哪儿来的，就正了正心思，拒绝了她。她却一直缠着我，想尽办法要和我亲热。我根本不理她，突然，窗户缝里出现一双像灯笼一样的大眼睛，直直地照进屋里，还喊道：‘小珍珠，别打扰正人君子，还不回来！’这声音就是白天我们听到的那个。我害怕极了，大声喊你，结果人和声音一下子都没了。”
苏生听了，叹息道：“我怕是要死了！我没能像你一样正心，已经被这妖怪迷惑了，这可怎么办？”接着，他把自已的事详细说了一遍，眼泪止不住地流。李生只好先安慰他，两人又躺下了。
天亮了，李生起来洗漱，叫苏生，没人答应。凑近一看，苏生眉垂目闭，已经断气了。李生又惊又怕，急忙喊住持。住持来了，看到苏生突然去世，跺着脚说：“不早说，大祸果然还是来了。不过还保住一个，也算幸运。”李生问是怎么回事。
住持说：“二位去游玩的那个废弃园子里，有个妖怪叫狐夫人。其实她不是狐狸，因为能驱使狐狸，所以大家这么叫她。狐狸里有叫小珍珠、小珊瑚的，都能迷惑人，碰上的人没有能活下来的。听说它们吸取人的精血，去供养狐夫人，狐夫人就帮着它们找目标。要是碰到年轻男子去游玩，没遇上狐夫人，还能活命，要是偶然碰上，就必死无疑。”
李生这才把昨晚的事全说了出来。住持说：“你心正，以后肯定有后福。要是早点告诉我，在屋里放一卷经书，苏生也不至于死。”两人都感慨不已。
李生买了棺材埋葬了朋友，当天就搬到了南城。这一年，他凭借才华考中了举人。第二年，他带着苏生的灵柩回到浙江，人们听说这件事，都惋惜不已。
外史氏说：邪不压正，古人的话确实有道理。何况对于读书人来说，关键就在于正心。心正了，连三藏灵经都用不着，还怕什么妖怪？要是心不正，就会被温柔乡迷惑，最后丢了性命，与功名无缘。一死一生之间，读书养气的功夫深浅，就看得清清楚楚了。
